Driblando incertezas no setor imobiliário

A fórmula da Helbor para driblar incertezas no mercado imobiliário

Com 45 anos de atuação, incorporadora comercializa de produtos mais econômicos, como estúdios a R$ 300 mil, a imóveis de R$ 20 milhões.

Sinta-se em casa. O slogan na home page da Helbor evidencia a proposta da incorporadora que há 45 anos desenvolve projetos imobiliários no Brasil. Com portfólio variado – de estúdios na faixa de R$ 300 mil a suntuosas coberturas por cerca de R$ 20 milhões –, a companhia fundada em Mogi das Cruzes, cidade da Grande São Paulo, tem buscado diversificar a atuação para driblar os altos e baixos do mercado brasileiro. Seja por questões políticas, seja por econômicas. A proposta inclui imóveis feitos sob medida na capital paulista e na região metropolitana, como afirmou à DINHEIRO o CEO Henry Borenstein. “Cada empreendimento é uma história, cada terreno é uma história e estudamos o melhor projeto que se encaixa em determinada região, para aquele público.”

Os projetos desenvolvidos nos últimos meses vão do médio ao altíssimo padrão. “O único segmento em que não atuamos é no de baixa renda, porque você precisa ter a construtora junto, o que não é nosso caso”, disse o executivo, que trabalha com construtoras “parceiras de longa data” – algumas já há 20 anos. A Helbor está presente em 30 cidades de dez estados, além do Distrito Federal, mas nos últimos três anos tem dado atenção especial ao mercado paulista. “Se você olhar para o banco de terrenos da Helbor hoje, verá que 80% dos empreendimentos estão localizados na Grande São Paulo, a maioria na capital.”

“Vamos entregar 12 empreendimentos em 2023 e outros oito no ano que vem” Henry Borenstein, CEO da Helbor.

Em pouco mais de quatro décadas de trajetória, a incorporadora entregou mais de 40 mil imóveis, entre apartamentos, casas, conjuntos comerciais, unidades hoteleiras e lotes urbanizados. “Na metade deste ano vamos entregar a parte residencial e até o final do ano a parte hoteleira da marca W Hotels, que pertence à rede Marriott.” O terreno está situado na nobre e concorrida região da avenida Juscelino Kubitschek, próximo ao Shopping JK Iguatemi, na Vila Olímpia, em São Paulo. “Implantamos um empreendimento misto. As unidades residenciais, só elas, têm Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 600 milhões. E o VGV do hotel é outro tanto”, disse. No entanto, o hotel não está à venda.

A localização dos terrenos é vista por Borenstein como um dos diferenciais para o sucesso de um negócio. “Fizemos um empreendimento nos Jardins, o Helbor por Artefacto, que é um sucesso de vendas. Cerca de 80% dos apartamentos já foram comercializados.” O motivo? “É um terreno diferenciado, bem situado. Ao lado da Oscar Freire.” Devido ao aumento dos custos das obras em geral nos últimos dois anos – segundo ele, de 30% real, fora o INCC –, a empresa praticou um preço mais descolado da concorrência. E a estratégia mostrou-se um sucesso. “As últimas unidades vendidas saíram a R$ 43 mil, R$ 45 mil o m2. Mas tem outro empreendimento nosso de estoque, também nos Jardins, que eu não vendo a R$ 30 mil o m2. Aí você começa a olhar, e o que é? Localização.”

O portfólio diversificado inclui loteamentos. No ano passado, a Helbor lançou em Mogi das Cruzes o Fazenda Itapety. São 714 lotes para a construção de casas. Na primeira fase foi colocado à venda um terço do total, comercializado em 15 dias. “Vimos oportunidade no segmento de loteamento, temos expertise e queremos expandir esse mercado”, afirmou o CEO. “Inclusive já temos fechado uma área em Cabreúva (interior de São Paulo).”

RESULTADO Em 2022, os lançamentos chegaram a R$ 1,6 bilhão, alta de 6,6% em relação a 2021. Mas não ficou refletido nos resultados anuais da Helbor. No acumulado, houve recuo de 2% — para R$ 1,4 bilhão — nas vendas brutas totais, apesar de o último trimestre ter mostrado recuperação, com alta de 4% sobre o mesmo período de 2021 (para R$ 268 milhões). “Isso é fruto de um mercado altamente volátil e um cenário macro de muitas incertezas.”

Com inflação acima da meta e Selic a 13,75%, o que impacta nos financiamentos, a Helbor vai segurar os lançamentos em 2023, apesar de possuir um land bank de quase R$ 7 bilhões – R$ 4,5 bilhões próprios e o restante de parceiros. Segundo Borenstein, o foco estará em vender o estoque em construção. “Vamos entregar este ano praticamente 12 empreendimentos, com um VGV total de R$ 1,7 bilhão e, no ano que vem, serão mais oito, de R$ 1,6 bilhão.”

(IstoÉ Dinheiro, 17 de Fevereiro de 2023)